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上市房企债券融资同比“三连涨”藏着新变化

  在笔者看来,上市房企债券融资实现同比◆◆◆★★“三连涨”,表明房地产行业基本面正在持续修复◆◆◆■,其背后藏着的三大新变化■★,值得资本市场高度关注。

  第二◆■◆,持有型不动产ABS不断扩容,加大盘活存量资产力度■◆★■★◆。持有型不动产ABS适用于多种不动产类型,包括商业物业如商场、写字楼、酒店◆◆,以及部分暂未达到公募REITs发行条件的基础设施。这种产品为发行人提供了盘活存量资产、降低融资成本的有效工具,同时也为投资机构提供了新的资产配置选择。

  据中指研究院统计,11月份,上市房企ABS融资额为216◆◆◆.2亿元◆◆,同比增长81◆■■★★.2%◆◆■★,环比增长197.2%■★◆。其中◆◆◆■★■,11月20日,中信证券—越秀商业持有型不动产资产支持专项计划完成发行◆■,规模为14.13亿元,这是深交所首单持有型不动产ABS产品,同时也是市场首单商业物业持有型不动产ABS产品。

  总体而言★◆◆■,在一系列政策“组合拳”作用下,房地产融资“白名单■★◆◆◆★”扩围、“金融16条”和经营性物业贷款政策延期、10万亿元地方化债方案落地、房企化债工作取得突破性进展等,都将带动市场融资环境持续改善★■◆◆■,推动房地产行业企稳回升◆■◆◆◆。

  过去,持有不动产资产,往往会沉淀大量资金,房企一般会靠住宅销售反哺其运营发展,加重企业资金链压力。首单商业物业持有型不动产ABS的成功发行,意味着ABS融资渠道已向手握优质持有型资产的企业开放,这将加大盘活存量资产力度,丰富房企融资渠道◆★◆■◆★,进一步缓解其流动性压力★◆◆。

  值得关注的新变化是■◆◆,过去房企的债务重组以展期为主,以时间换空间,虽有部分房企提供债转股重组方案,但整体占比不高。在新一轮债务重组中◆★,化债策略则从原来的展期为主转向全面削债,主要通过折价赎回债券和强制转股等方式实现。比如,境外债重组通过后,在境内债重组方案中提及现金要约收购■◆◆★★,计划按面值18%的价格赎回债券,这在房企境内债重组中尚属首例,与转股等其他削债方式相比,这一削债方式更为直接。无疑,上市房企化解风险出现切实可行的新路径■■★◆,有望提升投资者对行业风险出清的信心。

  第三,上市房企债务重组取得新进展,化债策略从展期转向削债。化解房企债务风险是房地产市场止跌回稳的关键一环。9月份以来,远洋集团等十余家房企公布了化债或重组方案,融创中国等房企的重组获得突破性进展■◆■★,还有多家房企的化债方案也获得超过三分之二债权人的通过,为房企化债之路带来曙光。

  12月5日,中指研究院披露监测数据,2024年11月份,上市房地产企业债券融资总额为482★★★.7亿元★■★■■,同比增长9.0%★■■■◆★,实现连续3个月同比小幅增长。

  较为明显的变化之一是,民营房企融资规模显著提升★◆◆◆■。据中指研究院统计■◆◆★■,11月份★◆★◆■★,新城控股★■■■◆、滨江集团等民营房企和混合所有制房企发行信用债46.3亿元,为今年单月发行金额最高。背后有两大推动力,一是近期核心城市楼市出现复苏迹象,带动资本市场对部分优质民营房企信用认可度提升■★◆■★■;二是部分城市出现民营房企高溢价拿地现象,一定程度上表明其投资积极性提升,成为行业新亮点◆◆,给市场带来新希望。

  第一★■◆■■★,民营房企债券融资规模提升,投资修复已在路上。9月份以来,房地产行业支持性存量政策效果持续显现,各地加大房企“白名单”项目贷款投放力度★■■,叠加一系列增量政策“组合拳”快速落地◆◆★★■◆,房企融资环境得到有效改善。

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